Tentang Perjanjian Sewa Menyewa
24 08 2006Kemarin aku juga terima sms dari seseorang yang mengaku bernama Ade melalui sms dari nomor 081975503xx, yang ini membingungkan buat diriku karena beliau meminta penjelasan tentang perjanjian sewa menyewa dengan objek bangunan antara BUMN dengan Swasta. Dan juga kalau membalas via sms kan repot banget. Namun demikian aku coba memberi tinjauan umum tentang perjanjian sewa menyewa.
Dalam ranah hukum, sewa menyewa merupakan perbuatan perdata yang dapat dilakukan oleh suatu subyek hukum (orang dan badan hukum). Jadi tidak menjadi unsur penting apakah badan hukum tersebut adalah BUMN atau Swasta, tapi yang paling pokok adalah subyek hukumnya sudah berbadan hukum. Dalam hal ini maka perjanjian harus memenuhi beberapa unsur sebagaimana diatur dalam Pasal 1320 KUHPerdata yaitu :
1.Kesepakatan para pihak dalam perjanjian [agreement]
2.Kecakapan para pihak dalam perjanjian [capacity]
3.Suatu hal tertentu [certainty of terms]
4.Sebab yang halal [considerations]
Selain itu harus diingat bahwa dalam pasal 1338 ayat (1) KUHPerdata disebutkan bahwa: “semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi yang membuatnya.” Dengan penekanan pada kata ‘semua’, maka pasal tersebut seolah-olah berisikan suatu pernyataan bahwa kita diperbolehkan membuat perjanjian yang berupa apa saja dan berisi apa saja, sepanjang isi perjanjian tidak melanggar kausa halal dan ketentuan undang-undang yang ada. Selain itu, berdasarkan pasal 1338 ayat (3) KUHPer ditentukan bahwa: “suatu perjanjian harus dilaksanakan dengan itikad baik.” Ketentuan ini menghendaki bahwa suatu perjanjian dilaksanakan secara jujur, yakni dengan mengindahkan norma-norma kepatutan dan kesusilaan.
Dalam konteks pertanyaan dari rekan Ade, maka Perjanjian sewa menyewa bangunan haruslah memenuhi syarat-syarat sebagaimana diminta oleh Pasal 1320KUHPerdata, misalnya
1.Apakah ada kesepakatan dalam pembuatan perjanjian tersebut
2.Apakah para pihak mempunyai kecakapan dan kewenangan untuk membuat perjanjian, cakap saja dalam perjanjian sewa menyewa belum cukup tetapi juga harus mempunyai kewenangan
3.Apakah perjanjian tersebut berisi tentang tentang sesuatu hal yang khusus
4.Apakah objek dari perjanjian tersebut tidak bertentangan dengan hukum, misalnya apakah masih dalam sengketa dan lain sebagainya
Tentunya banyak aspek lagi yang kemudian terkait dengan perjanjian sewa menyewa, tetapi rasanya cukup sekian dahulu deh, mudah-mudahan bisa membantu bagi yang membutuhkan
pak bisa kasi saya contoh surat perjanjian sewa-menyewa kah
saya memerlukan formatnya ne ada bisa kasi contoh tidak ya
pak bisa memberi saya contoh surat perjanjian sewa-menyewa saya perlu formatnya untuk tugas kuliah saya,tolong ya pak
@ firliana
di toko buku juga banyak koq, berbagai contoh perjanjian sewa menyewa
Pak bisa minta contoh perjanjian sewa-menyewa? Kebetulan saya berencana mau sewa ruangan di Bandung, tapi draft perjanjian katanya masih digodok oleh pemilik tempat.
@johan
draftnya dikirim ke email saya saja pak, nanti saya cek lagi kalau bapak mau
bung anggara..apa yg membedakan antara legal opinion dengan legal due dilligence?karena kalau dipahami secara harfiah hampir tak ada perbedaan di keduanya..tolong dijelaskan ya..
@merdeka
setahuku sih, legal due diligence dulu dilakukan baru ada legal opinion, mudah2an nggak salah :p
lebih banyak legal opini yang berdasar kasus ya
Pak,saya minta tolong berikan contoh perjanjian sewa rumah tinggal.kebetulan saya mau menyewakan rumah orangtua, tapi tidak tahu cara dan drafnya.tolong ya pak.
Salam, saya cuma mau menambahkan sedikit saja tentang Legal Due Diligence dan Legal Opini Pak.
Benar kata Pak Anggara, bahwa sebelum menerbitkan Legal Opini, seorang Konsultan Hukum harus melakukan terlebih dahulu yang namanya Legal Due Diligence (dalam Bahasa Indonesia dikenal dengan nama Pemeriksaan dari Segi Hukum atau bisa juga disebut Legal Audit). Setelah dilakukan Pemeriksaan dari Segi Hukum baru bisa diterbitkan Legal Opinion (biasa dikenal dengan istilah Pendapat Segi Hukum).
Terima kasih
Comments from owner
komentar ini tak copy paste juga di bagian posting contoh laporan legal audit yaa
pak bisa minta format dan contoh surat perjanjian sewa menyewa yang bapak punya ga??
menimbang d tempat saya jauh dari kota…
trima kasih sebelumnya ;))
Bisa minta tolong gak…????
Saya perlu buat surat sewa menyewa gedung…..
Tapi saya gak tau formatnya seperti apa….
Tolong dong teman2…..
Tq.
Pagi pak,
Punya contoh surat perjanjian over kredit rumah tidak?
Terima kasih sebelumnya.
@lia
waduh saya nggak punya, over credit biasanya memerlukan persetujuan bank sebagai pemberi kredit. Dan saya pikir mereka punya perjanjian untuk pengalihan hutang tersebut
Siang Pak Anggara yg budiman,
Mau minta pendapat Bapak nih. Saya(bapak saya) mau menyewakan rumah, tapi rumah tsb belum bersertifikat.
Ceritanya dulu itu rumah dinas, dan saat ini udah di’sewa-beli’ dengan perjanjian sewa-beli antara bapak dg pemerintah (PU)
Sekarang lagi mencicil rumah tsb..hingga lunasnya 2 tahun lagi.
Dalam perjanjian tsb disebutkan: Setelah angsuran berakhir maka Pihak ke1(pemerintah/PU) menyerahkan hak milik atas rumah ke pihak ke2 dg surat penyerahan hak. Dan pihak ke2 harus mengajukan permohonan hak atas tanah kpd instansi agraria sesuai perundang2an ..dst.
Bisakah saya menyewakan rumah tsb ke pihak ketiga? maukah notaris membikinkan surat perjanjian sewa menyewa..?
Sebenernya apa kelebihan kalo kita memakai jasa notaris? apa ntar kalo ada permasalahan notaris tsb yg akan maju..semisal pengontrak susah pergi..dll.
Oya, satu lagi, kalokita membikin perjanjian dibawah tangan gitu..memakai materai, ,di ttd kedua belah pihak, apakah sudah cukup kuat? dan aman?
Mohon tanggapannya
Makasih banyak
@widi
sebaiknya tunggu sampai sertifikatnya keluar dair pemerintah dan BPN. Nah kalau ingin sewa menyewa akta bawah tangan juga boleh, namun dalam hukum akta yang kekuatan pembuktiannya sempurna adalah akta yang dibuat oleh pejabat yang berwenang. Jadi kalau lebih aman ya pakai notaris.
Terima kasih atas kunjungannya
Mo nanya dikit lagi bung Anggara
Kalo kita bikin raft perjanjian sewa rumah dengan penyewanya PT(perusahaan) sebagai PIHAK KEDUA, apa aja yg perlu disebutkan di situ?
Nama, jbatan, alamat, No KTP trus apalagi ya pak?
Perlukah juga kita minta surat kuasa dari perusahaan/PT tsb yg menyatakan telah memberikuasa kepada si A untuk melakuakn pjjn sewa ini? truss apa lagi ya? akte pendirian PT kita minta juga? copiannya gitu?
Maksudnya biar perjanjiannya semakin kuat, soale aku buatnya dibawah tangan aja.
Makasih bung
@widi
terima kasih sudah berkunjung
tentu perlu pak, surat kuasa juga perlu kalau yang menandatangani sewa rumah bukan orang yang mempunyai kewenangan sebagaimana dimaksud dalam AD perusahaan tersebut. Akte pendirian hanya perlu untuk disebutkan dalam kerangkan penjelasan tentang kedudukan hukum para pihak saja.
Saran saya, pakai saja notaris, supaya lebih aman dan nyaman
MOhon pencerahanya lagi nih mas Anggara
Kemarin aku lagi ngurus sertifikat baru untk mengganti stfkt lama yg ilang.
Waktu nyampe diBPN, ,sama orang yg nerima pertama, saya gak dikasih kwitansi serah trima resmi dari BPN, namun cuman selembar kerts tulisan tangan tanda terima (surat bukti kehilangan dari kepolisisan dll) dari si ‘calo’ ini.
Aku mikirnya kalo nanti sertifikat udah jadi, mestinya kan surat bukti resmi ini yg aku pake buat ngambil yah? apa yg sebaiknya aku lakukan? Males juga sebenere sejak awal niatnya udah gak make ‘calo’..eh ternyata sama orang BPN sendiri kok malah di samarkan gitu yah prosesnya. Aku pengenya ngurus langsung sendiri gitu. Mohon sarannya
Mkasih buanyak, moga sukses selalu
@widi
susah juga yaa, tetapi setahu saya di BPN ada petunjuk cara pengurusan sertifikat beserta biayanya untuk info lebih lanut coba kunjungi http://www.bpn.go.id Dan untuk mengambil surat yang jadi seharusnya memang dikasih bukti resmi.
Oke bos, cuman kmrn aku nyoba buka websitenya BPN..ko masih kosong semua tuh.. btw, thx a lots.
Mau nanya lagi nih Bung, hehe
Gini bung, kleuarga kan mau jual sawah, posisinya di luar kota, dan sertifikatnya atas nama ibu, namun kondisi ibu saat ini udah sakit2an, dan gak bisa kemana mana lagi. Padahal nanti kalo di jual mesti make notaris di luar kota tsb dan mestinya perlu tanda tangan ibu kan buat bikin akta jual belinya. Gimana solusinya ya bung? Bisakah bikin akta nya memakai surat kuasa yg dikuasakan lewat ayah saja? Trus kalo bisa apa yg mesti disiapin yah? surat kuasa dari ibu ke ayah dilengkapi materai gitu aja? trus nanti yg tanda tangan di akta apakah bisa ayah saja?
Makasih bung, mohon pencerahannya
@widi
setahu saya sih, sebenarnya nggak perlu surat kuasa, kalau beli tanahnya waktu sudah terjadi perkawinan. Tapi kalau mau juga nggak masalah. mengenai apa yang harus disiapkan, saya tidak tahu persis (maklum bukan notaris) sebaiknya ditanyakan dengan notarisnya saja
pak saya dimantai tlng untuk membuat surat perjanjian untuk teman saya yang intinya dia tidak mau lagi diganggu oleh mantan pacarnya, karena beberapa kali mantan pacarnya ini berusaha mengganggu hubungannya dngn orang lain. berhubung dia sudah mau menikah dengan orang lain, dia takut hal sama juga akan dilakukannya terhadap calon suaminya.tolong beri saya contoh drafnya, saya benar-benar bingung karena latar belakang pendidikan saya adalah MIPA KIMIA, bukan hukum.tlng saya secepatnya ya pak. terimakasih
@nunung
itu sih nggak usah pakai perjanjian, dilaporkan saja sama polisi beres kan
pak tolong pencerahannya
tempat saya kerja melakukan perj. sewa menyewa peralatan ktr, salah satu pasalnya menyebutkan perusahaan mempunyai hak untuk membeli barang yang disewa sebesar …% atau menyewa kembali, pada waktu perj. habis perushaan memilih membeli barang sewa, tapi penyewa mengirim surat bhw apabila yg dipilih adalah membeli maka perjanjian menjadi sewa beli (leasing) dan perusahaan harus mengembalikan pajak pph yg telah dibayar.. bagaimana ini pa
@riyan
kalau sudah ada perjanjian seperti itu, maka sifatnya adalah sewa beli (secara tidak langsung). sebenarnya perjanjian tersebut harus ada perjanjian baru, tidak bisa serta merta berubah
Thanks Banget ya hep, q ga taw lw tow umurnya brapa yang jelas contoh suratnya beguna bgt… Thx100x
@denny
mudah-mudahan membantu
Nama saya Siska. Saya ingin pendapat dari ahli hukum mengenai masalah saya.
Saya kontrak rumah dari tahun 2004-2015 untuk usaha sekolah dan saya telah membayar lunas didepan. karena ini pengalaman saya kontrak, saya buta dalam hukum sewa menyewa atau kontrak. setelah kita membuat kesepakatan diatas materai, saya kemudian membayar. Rumah tersebut langsung saya tempati dan benahi kemudian saya siapkan sebagai sekolah. setelah beberapa waktu ada teman yang tanya apakah ada perjanjian didepan notaris untuk masalah ini. saya bilang tidak dan kemudian saya minta pemilik untuk ketemu saya di notaris untuk membuat akta sewa menyewa. nah, ternyata sang notaris tidak mau membuatkan akta karena sertifikat tanah tersebut dijaminkan di bank. saya menjadi terhenyak, tapi pemilik meyakinkan bahwa tidak akan ada apa apa dengan rumah tersebut.
nah, bulan mei tahun 07 pemilik rumah memberitahukan kepada saya tentang rencananya untuk menjual rumah tersebut dikarenakan pemilik terkena kredit macet di bank. saya bingung dan sekarang ini saya sedang mencari perlindungan hukum.
2 hari lalu saya bertemu seorang teman yang menyarankan supaya membuat perjanjian di depan notaris berdasarkan perjanjian yang saya buat bersama dengan pemilik rumah dengan catatan bahwa tanggalnya harus dibuat sebelum rumah itu diagunkan. usul ini untuk melindungi saya dan pemilik rumah karena jika terjadi sita, maka pihak bank harus menunggu hingga sewa selesai. menurut saya, pihak pemilik rumah salah, karena dalam APHT tercantum bahwa selama rumah di agunkan maka pemilik tidak berhak menyewakan atau menjual kepada pihak lain tanpa persetujuan bank.
kemudian yang saya tanyakan adalah langkah apa yang harus saya tempuh sehingga saya terlindungi secara hukum.
Terima kasih.
Siska
@regina
saya akan jawab pertanyaan-pertanyaan ibu
1. Dalam setiap perjanjian ada yang namanya itikat baik dari kedua belah pihak yang mengikatkan diri dalam perjanjian, dalam kasus ibu saya berasumsi bahwa ibu adalah penyewa yang beritikat baik karena mungkin tidak mengetahui rumah yang ibu sewa sudah diagunkan ke Bank
2. Penyewa yang beritikat baik harus tetap dilindungi, jual beli tidak dapat memutus sewa menyewa, apabila pemilik hendak memutuskan perjanjian maka pemilik harus memberikan ganti rugi yang wajar kepada penyewa
3. Apabila ibu mau melakukan langkah hukum, ibu bisa minta ganti kerugian dari sisa kontrak dan juga tambahan kerugian immateril yang ibu derita akibat tidak dapat menggunakan manfaat dari sesuatu barang yang ibu sewa
Demikan tanggapan saya, semoga membantu
pak syarat-syarat over kredit menurut Kuhprdata apa saja?dan pasal yang menyangkut dengan over kredit
@arif
waduh, sebenarnya syarat utamanya adalah ada kata sepakat dulu dari debitur dan kreditur, baru kreditnya bisa dialihkan